ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. ПОКУПКА И ПРОДАЖА КВАРТИР, КОМНАТ, ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ. ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. ЗЕМЛЯ.

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. ПОКУПКА И ПРОДАЖА КВАРТИР, КОМНАТ, ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ.

С необходимостью продать или купить квартиру, комнату сталкивался, наверно, каждый человек хотя бы раз жизни. Улучшение жилищных условий многие семьи ждут годами. Поскольку нынешние цены на жилье доступными даже сейчас можно назвать с натяжкой, к сделкам с недвижимостью нужно подходить с особой ответственностью.
Продажа квартир, комнат (далее для удобства будет использовать обобщающий термин «квартира», т.к. продажа комнаты (доли в квартире) осуществляется аналогично, с небольшими отступлениями). В этой статье речь пойдет о сделках на так называемом «вторичном» рынке, т.е. с жильем, которое уже построено и на него имеется право собственности.
Сделки по продаже квартир можно условно разделить на две категории:
1. ПРЯМАЯ ПРОДАЖА КВАРТИРЫ – при такой сделке продавец квартиры получает деньги, не покупая при этом одновременно никакого другого жилья. Это самая простая сделка, так как не нужно подыскивать варианты встречного одновременного приобретения жилья. Естественно, и при такой простой сделке есть свои нюансы.

Алгоритм при сделке прямой продажи квартиры обычно несложный: встреча с потенциальным Покупателем - взятие задатка - сбор и проверка необходимых документов - согласование даты нотариата - закладка денег в банковскую ячейку - собственно сам нотариат (заключение сделки в присутствии нотариуса) - подача документов на государственную регистрацию и получение свидетельства о собственности - выписка из квартиры всех зарегистрированных жильцов - приемка-передача квартиры Покупателем - открытие банковской ячейки Продавцом и получение причитающихся ему по договору денег. Основание открытия банковской ячейки – предъявление зарегистрированных документов о смене собственника квартиры.
При наличии определенных обстоятельств, например, несовершеннолетних собственников, при использовании покупателем государственной субсидии на покупку жилья, алгоритм может меняться.

2. ПРОДАЖА «СО ВСТРЕЧКОЙ» (Продажа жилья с одновременной покупкой другой квартиры большего/меньшего метража, с другим месторасположением). Такая сделка значительно сложнее первой, ведь фактически это две сделки: продажа и покупка. В упрощенном виде все выглядит так: в первую очередь, нужно найти Покупателя на продаваемую квартиру. После того, как потенциальный Покупатель найден, задаток за будущую сделку внесен, в оговоренный с Покупателем срок (обычно 1-2 месяца) можно заниматься поиском интересующей квартиры. Здесь уже Вы выступаете в роли покупателя, вносите залог, договариваетесь о дате одновременного совершения двух сделок. Ключевой момент при такой сделке - правильное оформление расчетов, ведь при улучшении жилья Вам придется использовать, в том числе и денежные средства Покупателя. Таким образом, при закладке денег в банковскую ячейку будут присутствовать стороны по всем обеим сделкам. Это будет выглядеть примерно так: Покупатель Вашей квартиры закладывает оговоренную сумму в ячейку в отдельном конверте, Вы добавляете доплату, условием открытия ячейки будет регистрация перехода прав собственности по ДВУМ сделкам. Этот нюанс объясняет, почему все любят так называемые «прямые» продажи, в этом случае продавец получает деньги сразу и не зависит от других сделок.

ОЦЕНКА РИСКОВ.
Приобретая или продавая квартиру, особенно в первый раз, все сильно нервничают. Ведь если что-то пойдет не так – риск серьезный, можно остаться без квартиры или без денег от её продажи. Так какие же риски существуют при сделках с недвижимостью? Попробуем разобраться в этом.

Рискует в большей степени, как ни странно, Покупатель. Давно канули в лета те времена, когда расчеты между Покупателем и Продавцом производились после сделки «на коленках» в пустой проданной квартире. Теперь опытный риэлтор, в основном, проводит расчеты только через банковскую ячейку депозитария. Деньги в неё закладываются Покупателем в присутствии Продавца, после того как их пересчитали, при необходимости, проверили подлинность банкнот на детекторе, запечатали в конверт. Продавец сможет вскрыть ячейку, как уже говорилось выше, только после предъявления документов о регистрации сделки купли-продажи квартиры на Покупателя.
Таким образом, Продавец жилья подстраховывает себя полностью: деньги в его присутствии проверены, заложены в банковскую ячейку на его имя, Покупатель доступа к ячейке без продавца не имеет.
С Покупателем ситуация немножко другая.
Известны случаи, когда сделка купли-продажи квартиры оспаривались в суде по факту неоплаты предыдущей сделки. Например, квартира была куплена у алкоголиков, переход права собственности зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе, НО оплата с продавцами была произведена не полностью или вообще не произведена. В дальнейшем, эта квартира выставляется «серыми» риэлторами на продажу, как правило, через короткое время, а новый Покупатель, приобретя такой «подарок» на 10-20% от средней рыночной стоимости, зарегистрировав всё, как положено в ФРС, через какое-то время получает повестку в суд и лишается квартиры. Зачастую, мошенники используют такие схемы неоднократно, для того чтобы перепродавать одну квартиру по несколько раз.
Были случаи, когда продавец, при нотариальном оформлении сделки, предъявлял согласие от супруги на продажу квартиры, сделка оформлялась, а затем появлялась разъяренная жена продавца, которая требовала расторгнуть сделку, мотивируя тем, что согласия не давала. Кстати, согласие на сделку требуется и от жены Покупателя
Сделка купли-продажи может быть признана недействительной по причине недействительности доверенности представителя Продавца. Некоторое время назад были распространены случаи мошенничества с использованием следующей схемы: злоумышленники находили «бесхозное» жилье (хозяин был в отъезде, снятое на длительный срок и т.п.), через «своего» нотариуса оформлялась генеральная доверенность с правом продажи и получения денежных средств от собственника, затем по доверенности получались дубликаты документов на квартиру, которая впоследствии выставлялась на продажу с существенным дисконтом. Проходила череда сделок. Первоначальный собственник квартиры через какое-то время выяснял, что у его жилья появились новые «добросовестные приобретатели». «Приобретатели» узнавали, что у их выгодного приобретения есть владелец. Мошенники с деньгами испарялись. Начиналась длительная судебная тяжба.
Некоторые специалисты от недвижимости успокаивают «добросовестных приобретателей», мол, вы «добросовестные», приобрели квартиру, не зная о её черной истории, да поменялось ещё несколько собственников, поэтому собственность признают за Вами. Между тем, это не так, точка в этом вопросе поставлена давно.
Конституционный суд РФ в Постановлении №6-П от 21.04.2003г. разъяснил, как принимать решения в таких непростых ситуациях. Статья 302 ГК РФ позволяет истребовать имущество и добросовестного приобретателя, в случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (в описываемом случае это произошло путем подделки документов). Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. Конституционный суд отмечает, что добросовестное приобретение в смысле статьи 320 ГК РФ возможно ТОЛЬКО ТОГДА, когда имущество приобретается НЕ НЕПОСРЕДСТВЕННО У СОБСТВЕННИКА, А У ЛИЦА, КОТОРОЕ НЕ ИМЕЛО ПРАВА ЕГО ОТЧУЖДАТЬ. Лицо (в цепочке сделок), у которого квартира была приобретена последним владельцем, также не являлось собственником, т.к. получило квартиру не у собственника – перехода права собственности при сделке по поддельной доверенности не произошло. При описанной ситуации изначальному собственнику предлагается подать исковое заявление к последнему приобретателю проблемного жилья об истребовании квартиры из незаконного владения (виндикационный иск). Последний приобретатель (покупатель) будет разбираться с последним продавцом. Полученные им деньги к этому времени почти наверняка уже потрачены, взыскивать их придется, в 99% случаев, с участием через суд и судебных приставов. О том как «быстро» работает эта система, думаю, разъяснять не надо.
Почему мы это рассказываем? Естественно, не для того, чтобы запугать и разубедить в покупке жилья. Конечно, риск есть и есть он всегда. Но его можно свести к минимуму, если следовать некоторым правилам, например, обратить внимание на следующие обстоятельства:

1) Если хорошее жилье продается значительно дешевле рыночной стоимости, а продавец не может дать внятных объяснений;
2) Если квартира за последнее время, особенно за последний год, часто меняла собственников;
3) если в ней зарегистрированы лица – собственники от предыдущих сделок, Обязательно нужно проверить, кто и когда снимался с регистрационного учета, по каким основаниям вселялся и выселялся. Если есть какие-то подозрения в подлинности Формы №9, можно попросить личного присутствия при её получении в жилконторе;
4) Желательно взять у Продавца (Продавцов) жилья справку о том, что он не состоит на учете в Психоневрологическом диспансере (ПНД);
5) Убедиться в том, что все расчеты по предыдущим сделкам были произведены – это может быть строчка в договоре – «расчеты произведены полностью при подписании договора» или аналогичная, оригиналы расписок в получении денег, выписки по счету и проч.;
6) Если Продавца представляет доверенное лицо лучше перед сделкой проверить доверенность у выдавшего нотариуса, по возможности, проверить паспорт доверенного лица, идеальный вариант - встретиться с самим Продавцом.
7) Желательно, чтобы при совершении сделки присутствовал лично продавцы и покупатели и их супруги.
8) Лучше, чтобы стороны по сделке представляли специалисты - риэлторы.

Если сделка проводится через специалиста-риэлтора, оценка рисков при продаже/приобретении жилья – это его работа, но в любом случае, личный контроль не помешает. В завершение, отметим, что при покупке квартиры на вторичном рынке жилья риски в разы ниже, чем при приобретении квартиры на первичном рынке. Чем рискует покупатель приобретая новое жилье можно узнать здесь.


Юридическая фирма «Ваша честь» профессионально оказывает помощь в следующих вопросах: купля-продажа квартир, купля-продажа комнат, купля-продажа жилых домов, купля-продажа земельных участков, покупка квартир с использованием государственных жилищных сертификатов (ГЖС), признание права собственности на жилье через суд, выселение жильцов через суд, залог жилых помещений, приватизация жилья и многое другое.

Цена за наши услуги ПРИ СОПРОВОЖДЕНИИ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ составляет 100 000 рублей. В наши услуги, в частности, входит реклама, показы продаваемой квартиры, переговоры с покупателем, оценка рисков, безопасность сделки, проведение расчетов через банк.
ПРИ СОПРОВОЖДЕНИИ ПОКУПКИ КВАРТИРЫ – стоимость наших услуг составляет 60 000 рублей. В этом случае мы подбираем варианты в соответствии с пожеланиями нашего клиента, сопровождаем клиента на просмотрах, проверяем понравившуюся квартиру на юридическую чистоту, оцениваем риски, проводим все переговоры с продавцом, сопровождаем нотариат и проведение расчетов через банк.